Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes im Überblick

Steuerberater online: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet sieben Einkunftsarten. Die Zuordnung von Einkünften zu einer der Einkunftsarten ist aus mehreren Gründen von Bedeutung. Zum einen sind Einkünfte nur dann steuerbar, wenn sie einer der Einkunftsarten zuzuordnen sind. Zudem bestimmt sich aus der Zuordnung zu einer der Einkunftsarten, nach welcher Methode die Einkünfte zu ermitteln sind (Gewinnermittlung bzw. Einnahmenüberschussrechnung). Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung handelt es sich um eine Überschusseinkunftsart.

Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Unter „Vermietung“ ist die Überlassung zum Gebrauch, unter „Verpachtung“ die Überlassung zum Gebrauch und zur Fruchtziehung zu verstehen. § 21 EStG enthält einen abschließenden Katalog der unter diese Vorschrift fallenden Tatbestände: 1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht); 2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen; 3. Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen; 4. Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war. Die Vermietung einzelner beweglicher Gegenstände fällt nicht unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern unter die sonstigen Einkünfte .

Ortsübliche Marktmiete

Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken gegen ein Entgelt überlassen, das weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Eine Erzielung von Einkünften liegt in diesem Fall nur hinsichtlich des entgeltlichen Teils vor, hinsichtlich des unentgeltlichen Teils entfällt somit die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist nicht anhand einer Überschussprognose nachzuweisen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, d.h. die Werbungskosten können vollständig abgezogen werden. Werden Verluste aus der Vermietung erzielt, muss keine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Überschussprognose erfolgen.

Was sind Werbungskosten?

Zu den Werbungskosten im Sinne des § 21 EStG zählen alle durch den Besitz des vermieteten oder verpachteten Objektes veranlassten Aufwendungen wie z.B. Gebühren für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Kanalbenutzung, Grundsteuer, Hausverwaltung, Hausversicherungen etc. Zinsen und Geldbeschaffungskosten zählen zu den Werbungskosten, wenn die Schuld, deren Zinsen zu zahlen sind, für Zwecke des vermieteten oder verpachteten Objektes aufgenommen worden ist. Auch für private Wirtschaftsgüter, die zur Erzielung von Einnahmen eingesetzt werden, kann Absetzung für Abnutzung (AfA) abgesetzt werden. Je nach Gebäudeart, Nutzungsdauer oder Baubeginn sieht § 7 EStG unterschiedliche AfA-Sätze und -Verläufe vor. Wegen der unterschiedlichen Behandlung der Ausgaben ist eine Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand erforderlich: Während im Fall von Erhaltungsaufwand sofort abziehbare Werbungskosten vorliegen, kann Herstellungsaufwand nur im Wege der AfA geltend gemacht werden. Die Abgrenzung gestaltet sich oft schwierig; im Allgemeinen liegt Herstellungsaufwand vor bei • Herstellung, • Erweiterung, • über den ursprünglichen Zustand hinausgehender wesentlicher Verbesserung. In allen anderen Fällen liegt grundsätzlich Erhaltungsaufwand vor, insbesondere wenn das Objekt lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden soll. Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsmaßnahmen zu beurteilen sind, können in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung führen und damit zu aktivieren sein, wenn der Gebrauchswert eines Wohngebäudes gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs deutlich erhöht wird. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG qualifiziert sämtliche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, als Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Subsidiarität der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.