Werbungskostenabzug bei der Vermietung an Angehörige

Steuerberater online: Was Sie bei der Vermietung an Angehörige beachten sollten

Häufig wird Wohneigentum nicht an Fremde, sondern an Verwandte vermietet. In diesen Fällen müssen Sie als Eigentümer einige Regeln beachten, damit Sie die Kosten für die Immobilie beim Finanzamt steuerlich geltend machen können.

Werbungskosten bei Mieteinkünften

Als Vermieter unterliegen Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer. Die Ihnen entstehenden Aufwendungen für den Erhalt der Immobilie können als Werbungskosten abgezogen werden, sie mindern also die zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung. Durch eine vergünstigte Vermietung an Angehörige werden die zu versteuernden Einkünfte weiter verringert. Allerdings darf in diesen Fällen die Miete nicht zu niedrig angesetzt werden, weil es sonst zu einer Kürzung der Werbungskosten kommen kann.

Wer zählt als „Angehöriger“?

Laut der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gelten als nahe Angehörige Ehegatten, Eltern, Elternteile mit deren neuen Lebensgefährten, Kinder, Geschwister, Großeltern und Enkelkinder.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Ob ein Vermieter trotz einer unter dem marktüblichen Preis liegenden Miete den vollen Werbungskostenabzug geltend machen kann, hängt von der vereinbarten Miethöhe ab. Beträgt die vereinbarte Miete bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, werden alle Werbungskosten in vollem Umfang anerkannt. Dies gilt auch dann, wenn dies dauerhaft zu Verlusten führt. Maßgebend ist hierbei die Warmmiete. Beträgt das Entgelt für die Überlassung des Wohneigentums hingegen weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Als Folge sind dann die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensteuererklärung abziehbar. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 40 Prozent der ortsüblichen Miete, können auch nur 40 Prozent der Aufwendungen abgezogen werden. Werden ein Stellplatz, eine Einbauküche oder sonstiges Mobiliar zusammen mit der Wohnung vermietet und hierfür zusätzlich Miete vereinbart, gilt hier ebenfalls die 66 %-Grenze.

Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung

Um zu ermitteln, ob die Vermietung an Angehörige steuerlich anzuerkennen ist, stellen die Finanzämter einen sogenannten Fremdvergleich an; d.h. es wird geprüft, ob der vereinbarte Mietvertrag dem entspricht, was auch zwischen fremden Dritten üblich wäre. Daher sollte bei der Vermietung an Angehörige ein schriftlicher Mietvertrag aufgesetzt werden, wie er auch bei fremden Mietern geschlossen würde. So muss der Vertrag Angaben zur Lage und zur Größe der Wohnung, zum Mietbeginn, zur Höhe des Mietzinses und Vereinbarungen über die Zahlung der Nebenkosten enthalten. Der Mieter muss die vermieteten Räume zu Wohnzwecken nutzen. Die Miete sollte nicht in bar bezahlt werden, sondern durch Dauerauftrag oder Überweisung, wie es zwischen fremden Dritten üblich ist. Außerdem sollte die Miete zu einem festen Termin fällig sein, der ebenfalls vertraglich festgelegt werden sollte. Wie bei fremden Mietern muss auch eine Abrechnung der Nebenkosten erfolgen. Bei höheren Nachzahlungen muss die Nebenkostenpauschale erhöht werden. Die Vermietung an einen Angehörigen sollte grundsätzlich unbefristet erfolgen. Wird eine Wohnung zeitlich befristet an einen Angehörigen vermietet, müssen Sie dem Finanzamt einen Totalüberschuss für den befristeten Vermietungszeitraum vorrechnen können; auch dann, wenn die Miete mindestens 66 % des marktüblichen Preises beträgt. Ergibt die Totalüberschussprognose für diesen Zeitraum einen Verlust, unterstellt das Finanzamt, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt und der Mietvertrag wird steuerrechtlich nicht anerkannt. Kann das Mietverhältnis dem Fremdvergleich nicht standhalten, führt dies regelmäßig dazu, dass Werbungskosten, die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang stehen, nicht anerkannt werden. Bei Unsicherheit ist eine Beratung durch einen Steuerberater günstig.

Was ist der „marktübliche Preis“?

Entscheidend ist für die steuerliche Anerkennung die Feststellung der ortsüblichen Miete. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, können Sie entweder dem Mietspiegel Ihrer Stadt entnehmen oder bei Ihrer Stadtverwaltung oder einem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein erfragen. Hierbei ist regelmäßig zu prüfen, ob die vereinbarte Miete noch innerhalb der Grenzwerte liegt, und die Miete gegebenenfalls zu erhöhen. Zur Ermittlung des üblichen monatlichen Zuschlags für die Vermietung von Mobiliar werden die Anschaffungskosten der Möbel auf deren Nutzungsdauer verteilt und eine Eigenkapitalverzinsung von 4 % pro Jahr hinzugerechnet.