Steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien

Steuerberater online: Wann Ferienimmobilien steuerlich berücksichtigt werden können

Um ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung steuerlich geltend machen zu können, sind hohe Anforderungen zu erfüllen, denn das Finanzamt beteiligt sich nur, wenn der Schwerpunkt der Immobilie auf deren Vermietung liegt. Unter welchen Voraussetzungen die Ausgaben für Ferienimmobilien steuerlich absetzbar sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

Welche Einnahmen können aus einer Ferienwohnung entstehen?

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen können entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb entstehen. Einkünfte aus Gewerbebetrieb unterliegen neben der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer regelmäßig auch der Gewerbesteuer. Sind die unten genannten Voraussetzungen für eine gewerbliche Tätigkeit nicht erfüllt, werden bei der Vermietung von Ferienwohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Gewerblich genutzte Ferienimmobilien

Weist die vermietete Ferienimmobilie Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb auf, so sind Indizien gegeben, die auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen. Gewerbliche Einkünfte liegen dann vor, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: • die Ferienwohnung muss voll eingerichtet (z.B. Möbel, Wäsche, Geschirr) sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen; • die Wohnung muss in einem Feriengebiet zusammen mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen; • Werbung und Verwaltung müssen von einer Feriendienstorganisation durchgeführt werden; • die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden; • wie bei einem Hotelbetrieb muss laufend Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt. Sind die obengenannten Voraussetzungen für die Annahme einer gewerblichen Vermietung der Immobilie nicht erfüllt, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei muss unterschieden werden in solche Immobilien, die ausschließlich an fremde Dritte vermietet werden, und solche, die teilweise selbst genutzt werden.

Ausschließlich vermietete Ferienwohnungen

Relativ einfach gestaltet sich die Anerkennung einer Ferienimmobilie durch das Finanzamt für Eigentümer, die diese ausschließlich an Dritte vermieten und eigene Urlaube von vornherein ausgeschlossen haben. Dies kann man dem Finanzamt etwa mit einem Maklervertrag nachweisen, der die Eigennutzung für das ganze Jahr ausschließt. Zusätzlich muss dem Finanzamt auch die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung dargelegt werden. Dazu muss die Immobilie an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage vermietet sein. Sollte eine solche Vermietungszeit nicht erreicht werden können, müssen die Eigentümer (analog zum Fall einer teilweise selbst genutzten Immobilie) eine Ertragsprognose über einen Zeithorizont von 30 Jahren vorlegen, aus der hervorgeht, dass in diesem Zeitraum ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann. Können die Eigentümer nicht glaubhaft machen, dass mit der Ferienwohnung Gewinn erzielt werden soll, nimmt das Finanzamt „Liebhaberei“ an und eine steuerliche Berücksichtigung ist nicht möglich.

Teilweise selbst genutzte Ferienwohnungen

Wenn die Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils vermietet wird, wird die steuerliche Abzugsfähigkeit schwieriger, da in diesem Fall die Gewinnerzielungsabsicht nicht eindeutig ist. Zu der Eigennutzung gehört auch die kostenfreie Überlassung an Freunde oder Angehörige, ebenso der Zeitraum, in dem die Ferienimmobilie weder vermietet noch tatsächlich selbst genutzt wird, dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Bereits eine geringfügige Selbstnutzung von beispielsweise ein bis drei Wochen im Jahr kann Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht begründen. In diesem Fall müssen die Eigentümer eine Gewinnprognose für die nächsten 30 Jahre erstellen, aus der hervorgeht, dass sie die Absicht haben, einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen. Kommt die Prognose zu dem Ergebnis, dass ein Überschuss in den nächsten 30 Jahren nicht zu erwarten ist, werden die Ausgaben steuerlich nicht berücksichtigt. In diesem Fall müssen aber auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden. Bei zeitweiser Selbstnutzung der Ferienwohnung sind entstandene Werbungskosten nicht komplett abziehbar. Dabei werden die absetzbaren Zeiträume der Vermietung mit den nicht absetzbaren Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Dazu gehören auch Leerstandszeiten. Der Leerstand wird entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufgeteilt.

Welche Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden?

Erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an, können Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Kosten für Heizung, Strom oder Reparaturen steuerlich abgesetzt werden. Da besonders in den ersten Jahren, zum Beispiel durch Kreditzinsen, die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern. Wenn die Summe der Aufwendungen die Mieteinnahmen übersteigt, liegen negative steuerliche Einkünfte vor, die mit anderen positiven Einkünften, etwa aus nichtselbständiger Arbeit, verrechnet werden können und so zu einer Steuererstattung führen können. In einigen Gemeinden Deutschlands kann unter Umständen für eine eigengenutzte Ferienwohnung die Zweitwohnungsteuer fällig werden. Für den Zeitraum, in dem die Immobilie fremdvermietet ist, kann die Zweitwohnungsteuer anteilig als Werbungskosten abgesetzt werden. Besonders in solchen Fällen sowie bei im Ausland gelegenen Immobilien ist eine Beratung durch einen Steuerberater günstig.